la subtrama

L&G suspendió la actividad de su fábrica de viviendas modulares en Yorkshire. Crédito: L&G

Bienvenido a The Subplot, su sección habitual de comentarios sobre el mercado inmobiliario y empresarial del norte de Inglaterra y el norte de Gales.

ESTA SEMANA

Legal & General Modular Housing ha pausado todo su plan. La fábrica de Selby se quedará en silencio. ¿Qué sigue para Northern modular?

Legal & General está suspendiendo, o quizás cerrando para siempre, su fábrica de viviendas modulares de 550,000 pies cuadrados en Selby. La aseguradora fue uno de los primeros grandes nombres en modular, y ahora es uno de los primeros en salir. Sale a raíz de House by Urban Splash, con sede en North West, el brazo modular del grupo, que colapsó en la administración en mayo de 2022 debido a alrededor de £ 20 millones. L&G disparó algunos tiros de pase a los chivos expiatorios convenientes, como el sistema de planificación y Covid. Los problemas con los cimientos en un sitio, y las cosas que quedaron bajo la lluvia en otro, probablemente fueron una causa más inmediata del problema. De cualquier manera, la verdad es que la vivienda modular tiene un problema serio.

La integración vertical implica enormes costos iniciales para cualquier constructor de casas, pero para los constructores modulares es peor porque la fábrica en sí misma tiene un costo inicial enorme y necesita alimentarse con un flujo de trabajo constante y confiable sin el cual las economías de escala de los módulos simplemente no funcionan. . Hasta ahora, nadie ha logrado mantener un flujo de trabajo agradable y constante y, por lo tanto, nadie ha ganado dinero. Dicho de otra manera: "Sin la escala necesaria de proyectos, no es sostenible continuar produciendo más módulos", dice Bill Hughes, presidente de Legal & General Modular Homes.

Para trabajar con una eficiencia óptima, la fábrica de L&G necesitaba producir 3000 unidades al año, más o menos. Este no es un número asombrosamente grande. Por ejemplo, Top Hat, el rival modular respaldado por Goldman Sachs, apunta a 3500 para 2025. Crest Nicholson, uno de los 10 principales constructores de viviendas tradicionales del Reino Unido, logró cerca de 2400 terminaciones en 2020/21. Pero visto en un contexto más específico, la producción óptima de L&G comienza a parecer un gran desafío. Todo el sector modular produjo solo 3300 unidades en 2022. La producción de L&G llegó a unas 450 al año, muy por debajo de la capacidad económica.

Alcanzar el objetivo de L&G habría requerido un cambio de mercado sorprendente. Entonces, por ejemplo, las últimas estadísticas trimestrales de construcción de viviendas muestran que entre abril y junio de 2022 se completaron 54,910 viviendas en el Reino Unido. Entonces, el plan de L&G apuntaba a 750, acercándose al 1.3% de todo el mercado. Da la casualidad de que la tasa actual de producción modular (como proporción de todas las terminaciones) es solo del 1,6 % anual, por lo que L&G tendría que haberse llevado la palma. Cuando L&G redactó su plan de negocios, las viviendas terminadas eran más numerosas, pero aun así el optimismo es absoluto.

Lo que necesita un sector modular viable es algunos clientes estables, confiables y a largo plazo para mantener las fábricas funcionando: la vivienda social sería perfecta y también ayudaría a cerrar la brecha de seis cifras en la producción de viviendas del Reino Unido. Pero la realidad política es que todos estaremos muertos antes de que eso suceda. Las empresas con un flujo de efectivo del que preocuparse no pueden esperar para siempre.

Si parece sombrío, no es lo suficientemente sombrío como para disuadir a todos. Las operaciones de menor escala y más livianas tienen una oportunidad: Lighthouse (IDMH Ltd) opera desde Sheffield, con una oficina en Warrington, y se enfoca en la construcción de madera a medida para los clientes (pedido mínimo de 50 unidades). Los muy bien financiados también podrían tolerar el enorme gasto de capital requerido: Top Hat, cuyos ambiciosos patrocinadores tienen mucho dinero, está sacando unidades de una nueva fábrica en Corby y otra en Derby. Lee Layton, jefe de investigación operativa de bienes raíces en Colliers, visitó la fábrica de Top Hat en Derby la semana pasada. "Si bien existen interrogantes comprensibles con respecto a qué tan bien encaja la construcción modular con los modelos tradicionales de construcción para vender, las economías de uniformidad, la velocidad de finalización y las credenciales ESG altamente creíbles hacen de este un producto muy atractivo tanto en la construcción para sectores de alquiler y vivienda social", le dice a Subplot.

Sí, la prefabricación tiene sentido, pero incluso los constructores de viviendas a los que les gusta la prefabricación no quieren entrar en la construcción modular. Richard O'Brien es director de diseño en la constructora de viviendas Northstone, con sede en Wigan. Usando un sistema de paneles entrelazados, Northstone está entregando sitios en Bolton, Wigan, Ellesmere Port y Barrowford, y tiene más en el sistema de planificación. "Nunca digas nunca, pero actualmente no estamos considerando modular como una solución completa. Lo que creo que encontrarás es que los desarrolladores se basan en las lecciones aprendidas y seleccionan algunas de las mejores partes del proceso. Completamente fuera del sitio modular sería demasiado restrictivo para nosotros, donde a menudo entregamos una gran variedad de tipos de casas en un solo sitio", dice O'Brien a Subplot.

Detrás de todo esto se encuentra otro problema aún más insoluble: las casas modulares son difíciles de personalizar, muy difíciles de convertir, casi imposibles de ampliar e inflexibles desde el punto de vista del diseño (tienen que serlo). Es probable que salgan mal, tal vez envejezcan mal. En una utopía socialista estaríamos agradecidos por lo que tengamos porque la justicia triunfa sobre la diversión. Pero por ahora, muchos propietarios encuentran que eso es una molestia, y los grandes desarrolladores que están considerando los bloques modulares se preocupan de que, por ejemplo, construyan hoteles modulares, verán que el valor residual se verá afectado porque son difíciles de convertir en viviendas. Luego está el tema del control de calidad, que parece curiosamente difícil de resolver.

Make UK Modular es el animador de la industria. El presidente ejecutivo Steve Cole le dice a Subplot: "Modular funciona bien para construir para alquilar, lo mismo para viviendas asequibles, y el apoyo de las autoridades locales sería bueno. Solo apuntamos al 10 % de las viviendas terminadas en el Reino Unido, así que no Creo que tenemos un exceso de capacidad o que hay demasiados proveedores". Hay muchas razones por las que la construcción de viviendas modulares debería ser una buena idea: la escasez de aprendices, la mejora de la velocidad y la eficiencia, las ganancias netas de carbono cero. Pero hacer que funcione en el mundo real no es tan fácil.

Vender polígonos industriales antiguos es la nueva compra de polígonos industriales antiguos; y en Bolton, algunos juegos de caballos políticos podrían tener amplias consecuencias. Puertas cerrándose, próxima parada el sótano.

El desarrollador de mega cobertizos con sede en Rotherham, Harworth Group, está tratando de reenfocar su cartera de inversiones mediante la venta de sitios antiguos y el reciclaje del efectivo para ayudar a reemplazarlos con los recién construidos de su propia tubería. La apuesta es una inversión exacta de la sabiduría recibida hace unos años, cuando la gestión activa de activos y el uso inteligente de la tierra estaban destinados a convertir viejos polígonos industriales infravalorados en minas de oro.

El parque empresarial Towngate de Widnes se vendió por 11,2 millones de libras esterlinas, el parque empresarial Four Oaks de Preston vendió una unidad de alquiler múltiple por 12,3 millones de libras esterlinas y una unidad individual por otros 12,3 millones de libras esterlinas, lo que suma un rendimiento inicial neto del 4,7 %. que es lo suficientemente entusiasta. El resultado para Harworth es que el 27 % de su cartera ahora son acciones nuevas de grado A, un paso más cerca del objetivo del 100 % que se fijó dentro de cuatro años más. ¿Es posible que para ese momento la estrategia de la cinta de correr de nada más que lo mejor de Harworth podría estar sujeta a un replanteamiento?

El próximo martes, el Consejo de Bolton se reunirá por primera vez después de las elecciones de la semana pasada con el objetivo de elegir un nuevo líder. En 2019, los conservadores construyeron una administración a partir de un consejo profundamente dividido y desde entonces han dirigido el espectáculo. Ahora, el laborismo ha reemplazado a los conservadores como el partido más grande, aunque todavía le falta una mayoría general (el laborismo obtuvo cinco escaños, lo que lo lleva a 26 de 60).

Los conservadores (17 escaños, tras siete derrotas) pondrán sus esperanzas en 11 concejales independientes de diversa vertiente localista (tres más que la última vez) y las abstenciones de los seis liberaldemócratas. Los laboristas dicen que las conversaciones están ahora en curso. Quien gane el liderazgo se convierte en uno de los 10 miembros de la autoridad local de la Autoridad Combinada del Gran Manchester.

El panorama general es el siguiente: sin una voz conservadora en la GMCA, se vuelve más difícil para la GMCA y el alcalde Burnham hacer las cosas. Los tories de Bolton fueron a veces un canal secundario útil para el gobierno, y se les echará de menos. Burnham también extrañará poder reclamar la participación de varios partidos para cualquier cosa que haga GMCA, neutralizando así a gran parte de la oposición. Todo lo cual significa que los conservadores de Bolton pueden tener una buena voluntad inesperada el martes por la noche.

Póngase en contacto con David Thame:[email protected]

Lea nuestra política de comentarios

D

L&G cierra fábrica modular en la misma semana El constructor de viviendas L&G Cala Homes compra empresa de estructuras de madera.? El problema para los fabricantes modulares es que necesitan una buena canalización o desarrollar los sitios ellos mismos. Los costos también deben reducirse y es necesario que haya más fabricantes para crear una tensión competitiva para que los constructores de viviendas no se preocupen por tirar todos los huevos en una sola canasta. La estructura de madera tiene una historia en el sector de la construcción de viviendas y se ha probado con volumen/elección y capacidad para adaptarse a diferentes tipos de casas. Los paneles SIP pueden ser el camino a seguir si lo modular se convierte en un proveedor clave, no una casa entregada en un camión y una fábrica esperando pedidos de toda la casa de un libro de patrones.

Por Tim Berwood

Modularmente, ¿no se menciona la expansión reciente de Starship en Birkenhead?

por ST

Es poco probable (dada la experiencia de los ayuntamientos con sistemas modulares del sector privado en el pasado) cualquier renacimiento en la construcción de viviendas para ayuntamientos se sustentará en métodos modulares. "La cuestión del control de calidad, que parece curiosamente difícil de resolver". – como siempre fue cuando cede el control del producto a terceros – nuevamente, mirando los horrendos errores de construcción del sistema del pasado.

por escéptico

El problema del control de calidad es curioso, ya que ese es el punto central de la producción en fábrica: ambiente controlado, componentes repetibles deberían = consistente, alta calidad. Estos son claramente problemas de diseño o basados ​​en el sitio en la etapa de instalación.

por anonimo

Es la misma vieja historia sobre la calidad del producto final. Las personas vivirán en cajas sin carácter cuando no tengan otra alternativa, pero si se les da a elegir, siempre preferirán algo mejor y estarán dispuestos a pagar la diferencia.

por Matthew Jones

Seguramente el manejo de la Autoridad Local de su solicitud de planificación tiene parte de la culpa. Todas las aplicaciones; especialmente los sitios grandes donde los números piden a gritos modular, están tomando demasiado tiempo con algunos más de un año para llegar a una decisión... para luego ser rechazados debido a los caprichos de la política de partidos, nimbys y Concejales sin capacitación. Para que lo modular sea un éxito, necesitamos un sistema de planificación eficiente que pueda hacer que la construcción de viviendas se mueva a un ritmo más rápido para que estas fábricas no se queden sin hacer nada y aumenten los costos.

por Aevis

Quien haya mencionado aquí que los grandes sitios claman por la modularidad, no podría estar más equivocado. La planificación es un obstáculo, pero por las razones correctas. Yo mismo soy concejal y ahora respaldaré una aplicación de planificación modular por múltiples razones.

– Cero ganancias para el empleo local (incluso los grandes constructores subcontratan la mayoría de las cosas, como la plomería y la electricidad, a empresas locales). – Las empresas de viviendas modulares no quieren construir ni proporcionar viviendas asequibles, viviendas iniciales y pisos porque no se pueden construir de forma modular. – no opción de construir bungalows por proceso de fabricación. Con la disminución del número de bungalows muy necesarios en los municipios, esta es otra consideración. Cada casa que tiene al menos 3 módulos significa que por cada casa habrá 3 camiones con módulos absolutamente gigantes que llegarán con escolta policial y causarán caos en el tráfico. Un desarrollo de tamaño mediano es de 250-300 casas, así que te dejaré hacer el conteo. El caos de tráfico será inmenso y una carga para los recursos policiales ya agotados. Puedo pensar en más, pero me entiendes.

Sería

@JE: no es de extrañar que tengamos una crisis de vivienda con actitudes como esa de los concejales locales. Increíble.

Las casas modulares se pueden entregar en bungalows; he estado en varias fábricas modulares y he hablado con las empresas. También se montan rápidamente, lo que significa mucho menos tiempo en el lugar. ¿Seguramente el tráfico de construcción y los cierres de carreteras durante meses es peor que un par de camiones entregando una o dos veces al día? Suena como NIMBYismo más que nada para mí...

por Manc

La única forma es que el precio de la tierra caiga para que los precios puedan volver a niveles asequibles mediante una depresión o una recesión. Hemos tenido dinero barato con Quantatve Easing y bajas tasas de interés durante 23 años.

Por Mark Walklate

Lo siento, JE, pero has malinterpretado por completo los beneficios de la construcción de casas modulares. La construcción modular es mucho menos disruptiva en el sitio debido a que la mayoría del trabajo se lleva a cabo en la fábrica, lo que hace que el trabajo en el sitio sea más rápido, más limpio y más eficiente. Debido a que el trabajo se lleva a cabo en un entorno de fábrica lejos de la lluvia, la nieve, el viento y el barro asociados con los sitios de construcción tradicionales, la calidad del producto terminado es mucho mejor. Lograr hogares con cero emisiones netas de carbono también será mucho más fácil con la construcción modular, el principal problema es la falta de pedidos y de tuberías de las que dependen todos los sistemas de fabricación de fábrica. Como concejal que toma decisiones de planificación, debe conocer todos los hechos antes de llegar a una conclusión equivocada.

por anonimo

Existen algunas opciones innovadoras que ofrecen todos los beneficios del modular volumétrico pero sin ninguno de los inconvenientes y son verdaderamente escalables. Eche un vistazo a la solución de Abode Industries, innovadora, disruptiva, escalable y crucialmente intercambiable, que es el mayor problema al tratar de aumentar la producción volumétrica. No se requiere NRE ni demora de configuración entre clientes.

por Juan Arturo

Perdón por el cierre, pero entendemos bien este problema y podríamos ayudar a salvar esta fábrica si todavía hay tiempo y voluntad para cambiar los procedimientos. ¡Necesita medios de comunicación confidencial para proteger nuestra información patentada! Tú

por anonimo

Solo me gustaría comentar que, con un alquiler mensual de 1800£ para pagar un pequeño estudio en Londres que se cae a pedazos (el techo se derrumbó sobre los inquilinos), SÍ, creo que habría gente dispuesta a pagar un piso más barato para ser propietario. . Nos vemos obligados a alquilar pisos horribles y peligrosos porque no podemos permitirnos comprar, y mucho menos tener "la opción de comprar algo mejor", como comentó alguien.

por anonimo

Al reclamar un lugar como una de las cinco ciudades principales para el crecimiento en casi todos los estudios sectoriales de la consultora, incluidas las mejores calificaciones para la mitad, Manchester reafirmó su estatus como un punto de acceso para el desarrollo y la inversión.

Ciudades florecientes, tributos en movimiento e ideas basura.